Recurso Especial nº 2.196.855/RJ — Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma (STJ). Julgado em 14/04/2026. Publicado no DJEN em 22/04/2026.

O que foi decidido

Um comprador havia firmado promessa de compra e venda de uma sala em um empreendimento imobiliário, mas nunca recebeu a escritura definitiva porque o promitente vendedor não cumpriu a obrigação. Como a adjudicação compulsória (o mecanismo judicial que obriga a outorga da escritura) se tornou inviável na prática, o pedido foi convertido em indenização por perdas e danos. O réu alegou que essa pretensão indenizatória já teria prescrito, dado o tempo decorrido. O STJ negou provimento ao recurso especial e manteve a condenação.

Tese fixada

A pretensão de obtenção da escritura definitiva do imóvel (adjudicação compulsória) não se sujeita a prazo prescricional — e essa imprescritibilidade se estende à conversão em perdas e danos, quando a obrigação de outorgar a escritura se tornar impossível de cumprir especificamente.

Por que importa

Muita gente descarta a possibilidade de reclamar depois de décadas, achando que "já prescreveu". Essa tese é uma ferramenta valiosa para clientes com promessas de compra e venda antigas, nunca regularizadas — o tempo passado, por si só, não é motivo para descartar a ação, seja para buscar a escritura, seja para converter em indenização quando ela já não for mais viável.

Ementa completa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SALA EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. AUSÊNCIA DE CONFIGURAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA.

I. HIPÓTESE EM EXAME 1. Ação de adjudicação compulsória ajuizada em 25/5/2018, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/10/2024 e concluso ao gabinete em 5/3/2025.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O propósito recursal consiste em definir (I) se houve, na hipótese, negativa de prestação jurisdicional e (II) se, inviabilizada a adjudicação compulsória e convertida a obrigação em perdas e danos, está configurada a prescrição da pretensão indenizatória.

III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial e na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 4. Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil). 5. A pretensão referente à obtenção da escritura definitiva do imóvel não se sujeita a prazo prescricional. Precedentes. 6. Se, por qualquer motivo, a obrigação de fazer que perfaz o objeto da ação de adjudicação compulsória não puder ser cumprida de modo específico, mostra-se cabível a sua conversão em perdas e danos. 7. Preenchidos os requisitos para a adjudicação compulsória, a imprescritibilidade da pretensão estende-se à conversão em perdas e danos decorrente da impossibilidade material de cumprimento da obrigação.

IV. DISPOSITIVO 8. Recurso especial conhecido e não provido.

(REsp n. 2.196.855/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/4/2026, DJEN de 22/4/2026.)